Ce que tu vas lire ici, c’est le retour d’expérience complet de mon 3ème achat immobilier cash à Riga en Lettonie : le déroulé à distance, les vrais chiffres après 3 ans, et les risques que j’assume.
Si tu envisages de diversifier ton patrimoine immobilier hors de France, ou si tu cherches un environnement plus simple, plus stable et fiscalement lisible, ce guide est fait pour toi. Si tu veux le contexte complet de mes deux premiers achats, j’ai écrit un retour d’expérience détaillé sur mon 2ème achat.
Pourquoi Riga en Lettonie
La question revient systématiquement : « Qu’est-ce que tu es allé faire là-bas ? ». Je comprends la surprise. Riga n’est pas dans le radar immobilier classique des investisseurs français. Et c’est précisément ce qui en fait une opportunité.
Un environnement qui fonctionne
La Lettonie est membre de l’Union Européenne depuis 2004, de l’OTAN depuis 2004, et de la zone euro depuis 2014. En pratique, ça se traduit par un cadre juridique européen, une monnaie stable (l’euro), et une infrastructure moderne. Aéroport refait, tramway, fibre partout, administration digitalisée.
Ce qui m’a frappé dès ma première visite : la propreté, le civisme, la qualité des prestataires. Les artisans sont fiables, respectent les délais et les prix annoncés. Les property managers font ce qu’ils disent. Pour quelqu’un qui a passé 14 ans à gérer de l’immobilier en France, le contraste est saisissant.
Le coût de la vie est 42 % en dessous de Paris, et ça se répercute sur le coût des prestataires : plombier, électricien, comptable. Tout est sensiblement moins cher, pour une qualité au moins équivalente.
Des prix encore accessibles
Le prix moyen au mètre carré à Riga est de 912 € (Eurostat 2025), soit 30 à 40 % de moins que Tallinn (la capitale estonienne, à 30 minutes de vol). Les deux villes ont des fondamentaux similaires, mais Riga bénéficie d’un effet de ruissellement : les prix montent à Tallinn depuis plusieurs années, et les investisseurs avisés se reportent sur Riga qui offre le même environnement à moindre coût.
L’indice des prix immobiliers lettons publié par Eurostat est à 224,02 au Q4 2025 (base 100 en 2015), soit un x2,24 en 10 ans. Les transactions sur les appartements à Riga affichent +14,7 % en volume (plus haut depuis 2007). Le marché est actif, pas spéculatif.
Et des développeurs internationaux investissent massivement : le projet Riga Waterfront représente 3 milliards d’euros d’investissement, porté par Eagle Hills (filiale d’Emaar, le promoteur du Burj Khalifa à Dubaï). Quand Emaar vend des appartements à 3 700 €/m² à Riga alors que le marché moyen est à 912 €/m², c’est un signal de confiance dans le potentiel de la ville.
Fiscalité lettone vs française : le comparatif sur 100 000 € – pour un résident français !
⚠️ Disclaimer. Je ne suis ni avocat fiscaliste ni conseiller en gestion de patrimoine agréé. Ce qui suit est ma compréhension du cadre fiscal, illustrée par un exemple type. Chaque situation est spécifique. Avant toute décision concrète, consulte un avocat fiscaliste ou un expert-comptable spécialisé en fiscalité internationale.
C’est le tableau qui fait le plus réagir quand je le montre en vidéo. Hypothèse : un investissement de 100 000 € avec un loyer brut annualisé de 8 900 € (soit 8,9 % de rendement brut).
France : location nue (résident fiscal français)
- Abattement forfaitaire : 30 % (micro-foncier)
- Base imposable : 6 230 €
- Taux d’imposition effectif : 62,2 % (TMI 45 % + prélèvements sociaux 17,2 %)
- Impôt : 3 875 €
- Revenu net après impôt : 5 025 €
- Charges estimées (assurance, syndic, vacance, réparations) : 1 000 €
- Revenu net final : 4 025 € soit 4,02 % de rendement net
Lettonie : personne physique (10 % flat)
- Revenu brut : 8 900 €
- Impôt : 890 € (10 % flat, y compris pour les résidents fiscaux français grâce à la convention fiscale France-Lettonie)
- Charges estimées : 300 €
- Revenu net final : 7 710 € soit 7,71 % de rendement net
Lettonie : via SIA (0 % d’IS tant que tu ne distribues pas)
La SIA est l’équivalent letton d’une SARL. J’en ai créé une (Willpower Invest) pour encapsuler mes biens. L’avantage : 0 % d’impôt sur les sociétés tant que les bénéfices restent dans la société. Ça me permet de réinvestir les loyers directement dans de nouveaux achats. Si je distribue un jour, c’est 20 % sur les dividendes. La plus-value à la revente d’un bien est taxée à 20 %, versus 31,4 % de flat tax en France (PFU, le prélèvement forfaitaire unique, depuis le 1er janvier 2026).
- Revenu brut : 8 900 €
- IS : 0 € (tant que pas de distribution)
- Charges (dont comptabilité SIA) : ~450 €
- Revenu net au niveau de la boîte : ~8 450 € soit 8,45 % de rendement net
Option supplémentaire : je pourrais à terme céder les parts de la SIA (plutôt que les biens individuellement) à un autre investisseur qui veut un portefeuille clé en main. La fiscalité sur une cession de parts est encore plus favorable que sur une cession directe de biens.
Pour les résidents fiscaux français, la convention fiscale France-Lettonie permet de bénéficier du taux letton de 10 % sur les revenus locatifs, directement. Ce n’est pas un montage exotique : c’est le droit européen qui s’applique. Si tu veux aller plus loin sur les sujets de fiscalité en tant qu’expatrié, j’ai écrit un guide complet sur la CSG-CRDS pour les expatriés.
Frais de notaire : 1,5 % en Lettonie, contre 7 à 8 % en France (dont la majeure partie va aux droits d’enregistrement de l’État). Sur un bien à 50 000 €, c’est 750 € de frais de notaire au lieu de 3 500 à 4 000 €.
Mon 3ème achat : 47 519 € tout compris
Studio de 24,7 m², dans le même immeuble que mon 2ème achat. L’immeuble en question est un bâtiment rénové avec du carrelage sur toute la façade, bien situé à côté du tramway, sur le trajet des étudiants. Deux pleins pieds, pas de mezzanine sur celui-ci.
J’ai acheté le bien dans son état actuel, avec un locataire déjà en place (une société qui sous-loue à un de ses employés). Pas de travaux, pas de vacance locative. Le loyer a été augmenté de 275 à 300 €/mois dès la reprise, soit +9,1 % immédiat.
Décomposition du prix :
- Prix du bien négocié : 39 690 €
- Frais de timbre : 15 €
- Taxes (1,5 %) : 595 €
- Frais de notaire : 209 €
- Rénovation provisionnée (non réalisée, locataire en place) : 1 000 €
- Frais LifeInvest (accompagnement) : 5 800 €
- Total : 47 519 €
C’est un ticket accessible. Pour comparer : mon achat à Abu Dhabi représentait 450 000 $ cash. Ici, avec moins de 50 000 €, tu peux expérimenter l’investissement immobilier à l’étranger sans prendre un risque démesuré.
Propriétaire en 3 semaines, 100 % à distance
C’est la première fois que je faisais tout à distance. Lors de mes deux premiers achats, j’avais dû me déplacer à Riga, notamment pour l’obtention de l’e-residency (résidence numérique lettone, qui donne accès aux services administratifs en ligne) et la création de la SIA. Cette fois, l’infrastructure était en place : j’ai tout fait depuis mon salon à l’île Maurice.
Le déroulé :
- 10 juillet : réservation en ligne du bien + paiement de 2 000 € de réserve auprès de LifeInvest
- 15 juillet : constitution de la « task force » (groupe WhatsApp dédié avec 7 investisseurs qui m’ont suivi sur cette opération)
- 1er août : partage du Google Drive avec tous les contrats, création de mon compte sur le site de prise de rendez-vous notarial en ligne
- 5 août : signature du purchase agreement et du house management agreement en ligne
- 6 août : rendez-vous notaire en visio (30 minutes). Présents : le vendeur, le notaire, Romain Armato (LifeInvest) + son assistant juridique, et moi. Identification via ma carte e-ID branchée en USB. Authentification des documents signés la veille. Dépôt au registre foncier
- 6 à 18 août : virements effectués (vendeur + notaire + trésor public letton + LifeInvest)
- 18 août : confirmation de propriété par l’administration. Réception des clés par Ivarz, le property manager sur place
- 27 août : négociation de l’augmentation du loyer (275 → 300 €/mois), gérée par le property manager sans mon intervention
- 10 septembre : bail formalisé pour un an (jusqu’au 31 août 2026)
- 15 septembre : nouvelle police d’assurance contractualisée
Du 10 juillet au 18 août : 5 semaines calendaires, dont la signature effective en 30 minutes de visio. En France, le délai moyen entre compromis et acte authentique est de 3 à 4 mois, avec des frais de notaire 5 fois plus élevés.
Mes 3 appartements : loyers réels et rendements après 3 ans
Voici le tableau récapitulatif de mes 3 biens à Riga, avec les chiffres réels (pas des projections) :
| Appartement 1 | Appartement 2 | Appartement 3 | |
|---|---|---|---|
| Date d’acquisition | Mars 2023 | Novembre 2024 | Août 2025 |
| Surface | 35 m² | 20,9 m² | 24,7 m² |
| Prix d’achat total | 47 180 € | 43 605 € | 47 519 € |
| Loyer initial | 380 €/mois | 280 €/mois | 275 €/mois |
| Loyer actuel | 380 €/mois | 330 €/mois | 300 €/mois |
| Augmentation | Prévue au prochain changement | +17,9 % | +9,1 % |
| Charges annuelles | ~635 € (gestion + comptabilité + assurance) | ~660 € | ~633 € |
| Rendement annuel net | 8,32 % | 7,57 % | 6,24 % |
L’appartement 2 illustre bien la mécanique : entre deux locataires, LifeInvest a proposé 1 147 € de travaux (nouvelle déco, petit mobilier). Le locataire suivant a été trouvé en 15 jours, avec un loyer passé de 280 à 330 €/mois, soit +17,9 % d’augmentation. Ils m’avaient annoncé +10 %. Ils ont livré +17,9 %. C’est le genre de bonne surprise auquel je me suis habitué avec cette équipe.
La taxe foncière est à la charge du locataire (environ 1,5 % de la valeur cadastrale). Les charges de copropriété sont modestes. L’assurance habitation coûte 53 €/an. La comptabilité de la SIA revient à environ 100 €/an.
Les 5 risques que j’ai identifiés
Comme tout investissement, Riga comporte des risques. Je les assume en connaissance de cause, mais je ne les minimise pas.
1. Proximité avec la Russie
C’est l’objection numéro un. La Lettonie partage une frontière avec la Russie, et le conflit en Ukraine est dans tous les esprits. Mais la Lettonie n’est pas l’Ukraine : elle est dans l’OTAN depuis 2004 et dans l’Union Européenne depuis 2004. Une agression militaire contre un pays de l’OTAN déclencherait l’article 5 (défense collective). C’est précisément cette surreprésentation du risque qui crée la décote de 30 à 40 % par rapport à Tallinn. En tant qu’investisseur, j’estime que la décote est excessive par rapport au risque réel. Et si un conflit devait s’étendre, l’impact ne serait pas cantonné à la Lettonie : toute l’Europe serait concernée.
2. Risque juridique et réglementaire
La convention fiscale France-Lettonie pourrait évoluer. Le régime SIA (0 % d’IS) pourrait être remis en cause. Les taxes locales pourraient augmenter. Ces risques existent, mais les modifier nécessite un processus législatif européen ou bilatéral, ce qui prend du temps et laisse une fenêtre d’adaptation.
3. Liquidité à la revente
Le niveau de liquidité à la revente fluctue, comme partout. Le volume de transactions est en hausse (+14,7 % sur les appartements à Riga), ce qui est rassurant. Et la SIA me donne une option supplémentaire : je peux céder les parts de la société plutôt que les biens individuellement, ce qui peut intéresser un investisseur cherchant un portefeuille clé en main.
4. Démographie en déclin
La population lettone est en baisse : -15 % depuis l’an 2000, soit environ -1 % par an. Mais Riga, en tant que capitale, concentre la croissance résidentielle. La ville attire les étudiants étrangers (+10 000 par an), les expatriés, les nomades digitaux. Plusieurs personnes de mon entourage qui étaient installées à Tallinn ont migré vers Riga, attirées par des prix plus bas et un cadre de vie équivalent.
5. Gestion à distance
Gérer un bien immobilier depuis l’île Maurice comporte un risque opérationnel. Je l’ai fortement réduit en constituant un cluster d’investisseurs sur place (échange d’informations, de contacts, de retours terrain) et en travaillant avec des prestataires éprouvés depuis 3 ans. Quand un problème survient (départ de locataire, dégâts couverts par la caution), l’équipe sur place gère et me soumet des options. J’ai juste à trancher.
Pourquoi 10+ investisseurs ont suivi dans le même immeuble
Sur cette opération d’août 2025, 7 investisseurs de mes groupes privés m’ont suivi. On a constitué ce que j’ai appelé une « task force » : un groupe WhatsApp dédié, des échanges quotidiens, et surtout une force de négociation collective. En achetant 10 biens d’un coup, on a obtenu une réduction groupée sur l’ensemble des prix.
Au total, plus d’une dizaine d’investisseurs de ma communauté ont acheté dans cet immeuble, pour plus d’un million d’euros cumulés. C’est la logique que j’applique dans tous mes projets : regrouper des investisseurs pour accéder à de meilleures conditions, partager les retours terrain, et réduire le risque individuel par la connaissance collective.
Une anecdote intéressante : une membre de ma communauté, investisseuse immobilière en France, a découvert que sa banque était prête à financer un bien en Lettonie, puisque c’est dans l’Union Européenne. Ce n’est pas systématique (ça dépend du profil, du patrimoine, du track record), mais ça montre que l’option de l’effet de levier bancaire existe, même pour de l’immobilier letton.
LifeInvest : Romain Armato
Romain Armato est membre de ma communauté privée UMento et accompagne les investisseurs francophones sur les acquisitions immobilières à l’étranger via sa société LifeInvest. Structure établie depuis 2019, plus de 85 biens acquis pour des investisseurs, 300 000 € de loyers cumulés gérés.
Ce qui fait la différence :
- Skin in the game : Romain a investi dans les mêmes immeubles que nous. On est copropriétaires. Ses intérêts sont alignés
- Accompagnement de bout en bout : chasse de biens, due diligence, négociation, accompagnement notarial, mise en location, gestion locative
- Drive partagé : tous les documents (contrats, photos, factures, assurances) sont organisés sur un Google Drive mis à jour en temps réel
- Qualité des prestataires : property manager fiable, comptable, assureur, notaire. Le réseau est en place
Romain sélectionne les investisseurs avec lesquels il travaille. L’approche est qualitative, pas quantitative.
🎥 Regarder la vidéo complète
J’ai filmé un retour d’expérience détaillé (56 min) qui couvre tout ce que j’aborde dans cet article, avec des captures d’écran, les tableaux chiffrés, le déroulé notarial en visio, et le comparatif fiscal complet.
Tu veux explorer l’option Riga ?
Si tu veux évaluer si l’immobilier à Riga correspond à ton profil d’investisseur, voici les prochaines étapes :
- Prendre un appel avec Romain Armato (LifeInvest) : membre de ma communauté privée UMento, il évalue ton profil, te présente les opportunités en cours, et te donne un diagnostic, même si tu ne passes pas à l’action immédiatement. C’est l’entrée naturelle.
- Rejoindre UMento : ma communauté privée d’investisseurs francophones, où tu peux échanger avec d’autres qui ont déjà investi à Riga (et ailleurs), accéder aux retours terrain, et poser tes questions.
📸 Photo de couverture : Martti Salmi sur Unsplash
