Comme toujours : retrouvez une petite blague à la fin 😉
Je vais vous donner dans cet article des arguments à avancer pour négocier ou renégocier vos offres pour vos achats immobiliers.
Mon épouse s’occupe de la partie investissement immobilier et nous avions un projet d’achat d’un T5 sur Aix en Provence pour y faire une colocation.
Il s’agit d’une succession, projet compliqué avec de nombreux vendeurs en face !
Il y a eu un travail conséquent en amont : étude de la rentabilité du projet, faire chiffrer les interventions des artisans pour les travaux, et de négociation argumentée bien sûr avec les vendeurs.
Nous étions partis sur un compromis tournant pour des raisons de logistique.
Un compromis tournant c’est le fait que les acheteurs et les vendeurs ne signent pas au même moment.
Nous avons signé 2 semaines avant le début du confinement. Les vendeurs ont mis du temps à s’organiser et au moment où le confinement a débuté, ce n’était toujours pas signé de leur côté.
Pendant le confinement pas de nouvelles…
Par contre de mon côté je ne suis pas resté inactif et j’ai étudié avec attention les répercussions que je juge probable sur le marché de l’immobilier et plus particulièrement sur le modèle économique que nous visions associé à ce bien.
Donc le déconfinement commence et là nous avons l’agent immobilier qui nous appelle tout content pour dire que l’on va pouvoir boire le champagne car les vendeurs vont ENFIN signer ! LOL
Sauf que nous n’étions plus disposés à l’acheter pour le même montant... Et ça tombait bien que du coup les vendeurs n’aient pas signés avant le confinement.
Nous avons fait une offre à -10% par rapport au montant auquel nous allions signer.
Bien entendu les agents immobiliers ont tenté d’argumenter en disant qu’il n’y avait en fait pas de baisse à la sortie du confinement, mais c’est assez logique, ça méritera un article à part entière.
Cette offre a été refusée, donc projet annulé !
Voici les raisons pour lesquelles nous avons voulu renégocier qui s’appliqueront à de nombreux projets immobiliers en 2020 :
Le risque a augmenté
L’épisode coronavirus a augmenté de manière substantielle le niveau d’incertitude dans lequel nous nous trouvons actuellement.
Donc pour un investisseur le risque augmente, et le risque ça se paye !
Nous ne devons pas nous positionner comme des personnes qui veulent acheter une résidence principale.
En tant qu’investisseur il faut définir ce que l’on est prêt à payer pour le risque que l’on va prendre.
En l’occurence nous n’étions plus prêt à payer le même prix qu’avant le confinement, et je vais détailler plus particulièrement pourquoi ci-après.
Augmentation des ventes dans les villes, baisse de la demande et baisse des prix
Les locations en AirBnb au plus mal
Je pense que l’on va voir une augmentation des ventes de biens dans les secteurs et villes où il y a du tourisme et de l’activité d’entreprises.
Les personnes qui avaient basé leur modèle économique de location de logements sur le AirBnb sont dans une situation assez difficile :
https://www.latribune.fr/technos-medias/internet/airbnb-contraint-de-se-reinventer-pour-survivre-au-coronakrach-du-tourisme-mondial-847765.html
Concrètement elles avaient prévu que les locations allaient leur permettre de payer les emprunts associés aux biens.
Certains même en vivent !
Sauf qu’avec le COVID-19, tout s’est arrêté, vous comprendrez facilement le problème que ça pose.
Donc ces personnes ont plusieurs options :
- vendre le bien,
- re-conditionner le bien pour de la location classique,
- re-conditionner le bien pour de la co-location (plus rentable).
Actuellement en France on a l’impression que tout est fini, mais rien n’est certain, il y a encore de nombreuses frontières fermées, des pays où il y a des resurgences, et des conséquences économiques à venir…
Si il y a plus de biens à vendre, ça veut dire plus de concurrence sur les prix, donc une baisse.
De plus dans le cadre de notre projet en colocation, on allait se retrouver certainement avec une augmentation de l’offre aussi.
Décentralisation des activités
Le confinement a donné un coup d’accélérateur à la propagation du télétravail. Certaines entreprises ont même décidé de passer en 100% télétravail !
Ceci combiné au fait que les gens voudront éviter de revivre la situation du confinement dans des appartements sans extérieurs, on devrait donc constater :
– une diminution de la demande à proximité des zones d’activité,
– une diminution de la demande dans les villes.
En effet si on a la possibilité de faire du télétravail, même partiel, on peut du coup se permettre d’aller plus loin des zones d’activité et des centre villes.
On pourrait même constater une augmentation de la demande à proximité des villes de province depuis lesquelles Paris est accessible assez rapidement en TGV notamment (Lyon, Bordeaux, Aix en Provence, etc…).
Fuite de la colocation
On pourrait aussi penser assez logiquement que le format de la colocation acceptable quand on est toujours à l’extérieur ne fasse plus trop rêver quand on est en confinement…
Donc une diminution probable de la demande là aussi.
Plus de difficulté d’accéder au crédit
Les conditions d’accès aux crédits sont renforcées par les banques, normal en situation de crise…
Et même si le marché immobilier profite d’un surcroît de possibilités d’apport des ménages suite à un effet d’épargne forcée, forcément si l’accès aux crédits est plus compliqué, on aura une baisse de la demande.
Qui dit baisse de la demande, dit baisse des prix, surtout quand on l’offre qui augmente comme évoqué ci-dessus.
Récession, augmentation du chômage et baisse des capacités financières
On le sait il y a de nombreuses entreprises qui sont en difficultés ou qui ont déjà fait faillites, sans compter celles qui licencient.
De plus le gouvernement a annoncé une recession de 11% à 14% en France en 2020 :
Ceci va donc toucher les indépendants et les salariés. Donc plus difficile d’aller chercher un crédit immobilier et moins de capacités financières pour payer l’emprunt associé.
Là aussi donc une baisse de la demande.
Augmentation de la demande pour les biens avec un extérieur
Comme toujours ce n’est pas tout noir tout blanc. Je pense que l’on peut par contre s’attendre à une augmentation de la demande pour des maisons ou a minima des biens avec un extérieur plus éloignés des villes.
Pour toutes les raisons que j’ai évoqué ci-dessus : décentralisation, télétravail, fuite des appartements en ville, etc…
D’ailleurs ça a déjà commencé :
Conclusion
Actuellement l’effet ne se fait pas encore bien sentir sur le marché de l’immobilier. C’est un marché où il y a une inertie élevée et il faudra attendre quelques mois (6 à 8 mois je dirai) pour commencer à vraiment voir les effets.
Pour ma part je préfère du coup garder des liquidités et investir à ce moment là.
De plus il y a aussi un secteur peu connu qui me semble particulièrement intéressant : l’immobilier de stockage en liaison avec le commerce en ligne…
Je suis en train de faire des recherches sur le sujet pour savoir comment me positionner, si vous ne voulez pas rater l’article qui en parlera je vous invite à vous inscrire ici :
Vous commencez lundi. Nous vous payerons en fonction du travail fourni.
– Je ne pourrais jamais vivre avec si peu…
A très vite
Cédric
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